Op 1 juli 2016 zal de nieuwe Wet Doorstroming Huurmarkt in werking treden. De nieuwe Wet Doorstroming Huurmarkt voorziet in drie soorten maatregelen:
Tijdelijke huurcontracten
Nieuwe vormen tijdelijke huurovereenkomst
Er worden twee nieuwe vormen geïntroduceerd voor het tijdelijk huren van woningen:
Huurcontracten die zijn ingericht naar bovengenoemde vormen zullen na de afgesproken termijn van rechtswege eindigen. In de wet is tevens expliciet opgenomen dat woningcorporaties geen contracten van maximaal twee jaar voor zelfstandige woningen mogen aanbieden.
Uitbreiding ‘dringend eigen gebruik’
De specifieke categorieën waarbij aanspraak gemaakt kan worden op een beëindiging van de huurovereenkomst op grond van ‘dringend eigen gebruik’ worden uitgebreid. Onder voorwaarden geeft dit de verhuurder nu tevens de mogelijkheid op grond van ‘dringend eigen gebruik’ de huur op te zeggen bij jongeren (iemand die de leeftijd van 18 jaren, maar nog niet de leeftijd van 28 jaren heeft bereikt), promovendi en bij grote gezinnen (huishoudens van ten minste acht personen).
Uitbreiding Leegstandwet
Er wordt een nieuwe categorie woonruimte opgenomen in de Leegstandwet, namelijk de woonruimte in een voor de verkoop bestemde huurwoning. Mits de verhuurder een Leegstandswetvergunning heeft kan de verhuurder deze woonruimte verhuren en heeft de huurder in deze maar een beperkte huurbescherming. In tegenstelling tot de gebruikelijke zes maanden bedraagt de minimale duur van deze huurovereenkomst slechts drie maanden.
Diplomatenclausule (art. 7:274 lid 2 BW)
Een door de verhuurder opgezegde huurovereenkomst blijft, tenzij de huurder schriftelijk in de beëindiging ervan heeft toegestemd, van rechtswege van kracht. Indien de verhuurder zes weken na opzeggen van de huurovereenkomst geen schriftelijke mededeling heeft ontvangen van de huurder dat hij toestemt in de beëindiging, kan hij vorderen dat de rechter het tijdstip zal vaststellen waarop de huurovereenkomst zal eindigen.
In art. 7:274 lid 2 BW staan mogelijke gronden beschreven voor een dergelijke vordering, voor toewijzing van de vordering op deze gronden is vereist dat bij de huurovereenkomst uitdrukkelijk is bedongen dat de gehuurde woonruimte na afloop van de gestelde termijn moet worden ontruimd. Voorheen stonden onder andere als gronden beschreven: (sub a) indien de verhuurder die de woonruimte niet zelf heeft bewoond, noch deze eerder heeft verhuurd, de woning zelf wil betrekken; en (sub b) indien de verhuurder die zelf de vorige bewoner van de woonruimte is, de woonruimte zelf opnieuw wil betrekken. De gronden beschreven in sub a en sub b van dit artikel worden samengevoegd en verruimd, art. 7:274 lid 2 sub a zal gaan luiden: “indien de verhuurder de woning zelf wil betrekken”.
Huursombenadering
De huursombenadering stelt een limiet aan de gemiddelde huursomstijging van woningcorporaties, particuliere verhuurders zijn niet aan deze limiet gebonden. De hoogte van deze limiet blijft vooralsnog ongewijzigd, de maximale gemiddelde huurstijging die geldt voor woningcorporaties is de vastgestelde inflatie van het afgelopen jaar plus 1%. De huurstijgingen van de individuele huurwoningen kunnen echter wel hoger zijn.
In de nieuwe wet is opgenomen dat de huurharmonisatie zal gaan meetellen in de berekening van de maximale huursomstijging. Huurharmonisatie houdt in dat de huurprijs van een woning wordt gelijkgetrokken met de huur die op dat moment voor een dergelijke woning gevraagd mag worden. Gedurende een bestaand contract kan de huurprijs hier echter vaak niet op worden aangepast wegens de rechten van de huurder. Huurharmonisatie vindt om deze reden vaak plaats wanneer de woning wordt betrokken door een nieuwe huurder.
De verhoging van de huurprijs die mag worden doorgevoerd na een verhuizing werd voorheen niet meegenomen bij de berekening van de maximale gemiddelde huurstijging. Door deze op te nemen in de berekening wordt verwacht dat de soms grote verschillen in huurprijs tussen bestaande en nieuwe huurcontracten zullen afnemen.
Inkomenstoets
Om de maximale individuele huurstijging vast te kunnen stellen zal er een driejaarlijkse inkomenstoets worden ingesteld, de maximale huurverhoging zal in deze periode van drie jaar kunnen worden doorgevoerd. Bij vaststelling van de maximale huursomstijging wordt gekeken naar de toewijzingsgrens voor sociale huur. Huishoudens die meer verdienen dan de vastgestelde toewijzingsgrens voor sociale huur kunnen meer huurverhoging krijgen, hierbij wordt de vastgestelde toewijzingsgrens van het voorgaande jaar gehanteerd. De nieuwe inkomenstoets zal de huidige inkomensafhankelijke huurverhoging vanaf 2017 gaan vervangen.
Concreet gelden in 2016 de volgende maximale huurverhogingen met een inflatie van 0,6% in 2015:
– 2,1 (0,6% + 1,5%) procent voor huishoudens met een inkomen tot € 34.229,-
– 2,6 (0,6% + 2%) procent voor huishoudens met een inkomen tussen € 34.229 en € 43.786,-
– 4,6 (0,6% + 4%) procent voor huishoudens met een inkomen boven € 43.786,-
Vanaf 2017 zal er één inkomensgrens gehanteerd worden, tot een huishoudinkomen van ongeveer
€ 39.000,- geldt de maximale gewone huurverhoging van inflatie + 2,5%. Huishoudinkomens boven dit bedrag kunnen een maximale huurverhoging van inflatie + 4% krijgen.
Concreet gelden in 2017 de volgende maximale huurverhogingen met een denkbeeldige inflatie van 0,7% in 2016:
– 3,2 (0,7% + 2,5%) procent voor huishoudens met een inkomen tot € 39.000,-
– 4,7 (0,7% + 4%) procent voor huishoudens met een inkomen boven € 39.000,-
Gepensioneerden en grote gezinnen zijn uitgezonderd van de verhoogde huursomstijging, door de overheid is overwogen dat het doorstromen naar nieuwe woningen van deze groeperingen niet verwacht kan worden.
